Тобольский рынок недвижимости: рост или стабильность?

Для понимания сути вопроса полезно вспомнить, как менялась ситуация на жилищном рынке Тобольска с начала века. Так, в 2000 году приличная однокомнатная квартира в хорошем доме в нагорных микрорайона площадью около 30 кв. метров стоила 85 тыс. рублей. 

В 2004-м такую же «однушку» можно было купить уже за 300 тыс. рублей. Здесь, правда, надо учесть нешуточную инфляцию тех лет. Ну и не секрет, что до 2005 года новостроек в Тобольске было мало, и рынок жилья являлся практически полностью вторичным. Объемы большими быть не могли. 

В 2008 году цена существенно подскочила - 1 млн 300 тыс. за те же однокомнатные хоромы. Важно и то, что стройка уже развивалась, и в 2008-м, по данным комитета экономического развития администрации Тобольска, в строй было введено почти 37 тыс. кв. м нового жилья. Объемы рынка значительно выросли. 

К тому времени у многих тоболяков заметно улучшилось благосостояние, что отразилось на количестве и цене автомобилей, заполнивших тобольские улицы и дворы. Покупка квартиры по ипотеке стала нормой. Предложение увеличивалось, однако спрос взлетал еще быстрее и продолжал гнать цены вверх. Но в конце 2008 года начался кризис. Пика он достиг в 2009-м. И все поменялось. 

Заявляемый продавцами ценник на «однушку» в 2009 году снизился до 1 млн 200 тыс. Подчеркнем, именно заявляемый. По факту такие квартиры продавались и по одному миллиону и по 900 тысяч. Покупатели оказались в большом дефиците. Кризис. И если покупатель предлагал сразу и наличкой, то находилось продавцы, согласные на большую скидку, а итоговая цена могла и до 800 тыс. упасть. 

По многим признакам, общие объемы продаваемого жилья тоже резко упали. Рынок, что называется, встал. При этом застройщики продолжали вводить новое жилье. Ведь возводимые дома надо заканчивать. А цикл строительства дома - это примерно два года. Но как начинать новые, когда цены на жилье падают, но даже по этим сниженным ценам продать квартиру не всегда реально? Начатые дома, конечно, достраивали. Сказалась устойчивость и ответственность тобольских застройщиков, и Тобольск не стал городом замерзших строек. Помогли застройщикам и бюджетные жилищные программы. Но общие объемы строительства в городе в 2009 году упали.. на 40%. Провалилась именно стройка. 

В целом, Тобольск кризис задел очень слабо. По информации городского комитета экономического развития, объемы розничной торговли по итогам 2009 году сократились на символические полтора процента. -40% и -1,5% - разница, согласитесь, есть. Напрашивается вывод, что строительный спад во многом был вызван местными причинами. И к этим причинам мы еще вернемся. Так или иначе, финансово-экономический шторм миновал. 

В 2010-м уже заметно восстанавливался частный спрос, цены снова пошли вверх, но росли они медленно и на докризисный уровень вышли очень нескоро. Объемы ввода жилья увеличивались, ведь в 2009–2010 годах строители сдавали дома, начатые еще до кризиса. А цикл строительства, напомним, - два года. Пик кризиса и спад строительства пришелся на 2009-й. 2009 + 2 = 2011. И в 2011-м Тобольск получил привет от уже забытого вроде кризиса. Достаточно взглянуть на график объема ввода жилья, чтобы увидеть, как сказался кризис на новостройках. 

К 2012 году рынок, что называется, прочихался. Рекордные объемы ввода нового жилья, высокие объемы продаж. В апреле 2012 года однокомнатная квартира стоила уже как перед кризисом - 1 млн 300 тыс., а к декабрю цена подросла до полутора миллионов рублей. Дальше больше.

Причин роста цен несколько. Один высокопоставленный сотрудник банка, пожелавший остаться анонимным, перечислил их. 

«Ипотека стала несколько доступнее. Заметно выросли доходы тоболяков, число желающих и способных купить жилье, естественно, прибавилось. Платежи по аренде выросли настолько, что многим стало выгоднее взять ипотеку», - пояснил банкир. В результате все сложилось и спрос резко вырос, превысив предложение. И даже рекордный ввод жилья рынок не насытил. И в марте 2013 заместитель по строительству тобольского мэра Закир Саитбаталов, отчитавшись о том, что в 2012 году ввели рекордный объем новостроек, констатировал, что «рынок жилья у нас не насыщен». 

Городские власти даже столкнулись с трудностями при реализации жилищных программ. Деньги на программы есть, жилья не хватает. По словам и. о. директора тобольского филиала регионального агентства недвижимости Марины Трушниковой, особенно быстро растут цены на жилые помещения в относительно новых домах, износ которых не превышает 25%. 

Быстро растущие цены только подхлестнули спрос. Те, кто уже решил брать жилье, видя, что цены растут и опасаясь дальнейшего роста, бросились покупать. Квартиры, выставленные по умеренным ценам, раскупаются быстро, а те, что продаются, давно имеют заоблачный ценник. До бесконечности так продолжаться не может. На рынке свои законы. Жилье с бухты-барахты не покупается. Человек к этому готовится. Решается, копит деньги, рассчитывает возможности, ищет варианты. И если растущие цены на жилье подхлестывают тех, кто уже решился, то тех, кто пока обдумывает покупку жилья, считает и копит деньги, взбесившийся ценник скорее отпугнет. Потенциальный покупатель, который мог вы выйти на рынок через год–два, решит, что ему не потянуть, махнет рукой, потратит деньги, а то и возьмет машину. А это кредит лет на пять и выросшие расходы. Такой человек для рынка недвижимости потерян надолго. 

В результате получается, что после резкого роста спрос стремительно падает. В череде покупателей, которые должны выходить на рынок один за другим, возникает разрыв. В итоге - провал на рынке жилья. Резкий рост цен угрожает рынку, уверен генеральный директор компании-застройщика «Стройсервис-Инвест» Александр Нестеров.

«Подобный провал возник в 2008-2009 году, тогда помимо общего экономического кризиса он был вызван и резким ростом цен на жилье», - пояснил он в интервью «Тобольск.ру». 

По мнению застройщика, ситуация 2008-2009 годов может вернуться. «То же самое может повториться в 2013–2014 годах, если ситуацию не стабилизировать», - отмечает Нестеров. А для того чтобы выбраться из провала рынку может понадобится год-полтора. 

Перспективы 

С одной стороны, череда скачков и провалов - особенность рыночной экономики в целом, и Александр Нестеров признает, что на очередной пик рынок жилья в Тобольске загнан не чьей-то волей, а объективными процессами. С другой, несмотря на то, что тобольский рынок еще до конца не сформирован, на фоне других небольших городов наш город выглядит вполне прилично. У нас нет проблемы обманутых дольщиков и строительных войн. Тем не менее, провал 2009 года и его последствия показали, что скачки цен отрицательно влияют на строительный сектор. 

«Грамотный консолидированный подход сдерживания рыночных цен даст хороший экономический эффект в перспективе трех-пяти лет», - полагает гендиректор копании «Стройсервис-Инвест». Есть распространенное мнение, что искусственно сдерживать рост цен не нужно и невозможно. Необходимо увеличивать предложения и когда они сравняются со спросом, наступит равновесие и стабилизация. Однако если копнуть чуть глубже, то можно легко заметить, что крупные игроки рынка недвижимости, а именно застройщики, которых в Тобольске не так уж много, используя нехитрые механизмы, могут играть как на повышение, так и на понижение, стабилизируя рынок. 

Как отметил один из тобольских риэлторов, если на рынке регулярно появляется предложение по умеренной цене, то многие покупатели выбирают тактику ожидания. Сиюминутный спрос снижается, количество ожидающих покупателей растет, что формирует для рынка сравнительно устойчивый спрос. Именно это и стабилизирует рынок. В результате и покупатель, и застройщик смогут четко планировать свое будущее. А как показывает многолетняя отечественная и мировая практика, только четкое планирование способно дать хороший результат - как по цене, так и по объему.